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    上海临港拟189亿购入漕河泾开发区资产 科创产业布局进一步完善业绩增长可期
      上海临港12月5日发布公告称,公司拟向漕总公司发行股份及支付现金购买其持有的合资公司65%股权、高科技园公司100%股权及科技绿洲公司10%的股权,向天健置业、久垄投资、莘闵公司、华民置业及蓝勤投资发行股份购买其持有的南桥公司45%股权、双创公司15%股权及华万公司55%股权,并募集配套资金不超过60亿元。公司表示,通过此次交易,上市公司的现有土地资源储备将进一步增加,有利于上市公司进一步集聚优势资源、提升行业地位,推进在上海产业园区的战略布局。
        公告显示,本次交易作价合计为189亿元,其中,以现金方式支付对价27.93亿元,以股份方式支付对价161.06亿元,股份发行价格为20.68元/股,发行股份数为7.79亿股。

      从交易方案来看,上海临港此次交易标的的核心是漕河泾经济开发区相关资产。据了解,漕河泾开发区是全国国家级经济技术开发区和高新技术产业开发区中经济总量大、对区域经济贡献度高、高新技术产业最为密集的开发区之一,也是全国国家级开发区中发展速度较快、技术含量较高和经济效益较好的开发区之一。2015年11月,上海市委、市人民政府通过《关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见》(沪委发〔2015〕7号),提出要建设各具特色的科技创新集聚区,聚焦漕河泾等重点区域,打造创新要素集聚、综合服务功能强、适宜创新创业的科技创新中心重要承载区。2017年度,漕河泾开发区在上海市2.27‰土地面积上,年创造全市3.76%的GDP,在行业中处于领先地位。

      目前漕河泾开发区已形成以电子信息为支柱产业,新材料、生物医药、航空航天、汽车研发配套、环保新能源为五大重点产业,现代服务业为支撑产业的产业集群。

      上海临港相关人员表示,漕河泾开发区作为上海建设全球科创中心的重要承载区,此次资产重组临港集团将漕河泾开发区核心资产置入上市公司,通过资本市场进一步集聚资金、科技、创新、产业和服务资源,凸显体制机制优势,加快区域建设和发展,为上海建设全球科创中心作出贡献。

      公告显示,此次标的资产采用资产基础法作为评估方法,注入资产评估值合计199.98亿元,对应静态市盈率和市净率分别为28.98倍和4.51倍。考虑合资公司及高科技园公司利润分配,注入资产的交易作价为189亿元。

      此次上海临港收购的标的公司主要系以园区物业租赁业务为主,注入资产2017年利润主要来源于租金收入。对比2015年至今上市公司收购的主要从事物业租赁标的案例来看,此次估值对应的市盈率与市净率处于中游水平,也低于可比交易的市盈率均值(39.43倍)和市净率均值(6.01倍)水平。

      同样值得关注的是,此次重组拟注入的漕河泾园区资产中投资性房地产对应的每平米物业评估均价约为1.5-1.8万元/平米(系指可出租物业单价),而同区域办公物业市价水平约2-4万元/平米,此次评估充分考虑了标的公司经营风险,物业评估单价与市场价格水平而言较低,估值处于合理范围。

      另外,上海临港最新公布的交易方案增加了标的资产的业绩承诺。根据公告,漕总公司下属拟注入资产中按假设开发法、收益法评估的物业资产在2019、2020、2021年的业绩补偿期限内进行业绩承诺及补偿安排,漕总公司承诺上述资产在业绩补偿期内累计实现的归属于母公司的净利润不低于18.76亿元。

      上述业绩补偿金额主要基于合资公司、高科技园公司及科技绿洲公司未来三年内的园区产业载体租金收益,根据预测的各年租金收益合计得到漕总公司承诺实现的累计归母净利润。除租金收益外,合资公司、高科技园公司及科技绿洲公司汇总模拟主体还有部分物业销售收益及其他业务收益。根据本次重组审计机构出具的报告,2017年合资公司、高科技园公司、科技绿洲公司汇总模拟主体的毛利为16.14亿元,其中房屋租金的毛利占当期汇总模拟主体毛利的58.90%,房屋销售毛利占当期汇总模拟主体毛利的33.52%。

      本次交易完成后,上市公司2017年度基本每股收益将由0.37元/股增至0.58元/股,2018年1-6月份基本每股收益将由0.14元/股增至0.38元/股。“上海临港及本次重组的交易对方漕总公司对标的资产未来发展和盈利能力具备充分信心”,上述负责人说。考虑到漕河泾园区发展成熟,区位优势突出,作为成熟地段工业研发楼,未来具备较为客观的产业园区载体租金收益增长率,注入上市公司后将进一步提升上市公司盈利能力。

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